수도 동파 세입자 과실, 장기 외출·보일러 끔 책임 판정

글 집수리 노트 · 공식 자료를 확인해 정리했습니다 · 2026-10-03 기준 · 편집 원칙

세입자 집에서 수도가 동파되면 원칙상 수리 책임은 집주인에게 있다. 다만 세입자가 한파 중에 보일러 전원을 끄고 며칠 집을 비웠거나, 동파 징후를 알고도 알리지 않았다면 그 동파는 세입자 과실로 기운다. 반대로 외벽에 붙은 배관에 보온재가 없었거나 이전 겨울에도 같은 자리가 얼었다면, 세입자가 보일러를 정상적으로 켜 두었다면 비용은 집주인 몫이다. 결국 '언 사실'이 아니라 '막을 수 있었는가'가 기준이다.

아래에서는 세입자 과실로 보는 행동과 과실이 아닌데도 자주 떠안는 경우를 나누고, 같은 동파에서 두 집의 비용이 어떻게 달라지는지 계산 사례로 정리한다. 계량기 앞뒤의 기본 비용 구분은 이 시리즈 앞 글에서 다뤘고, 이 글은 계량기 뒤쪽, 즉 집 안 배관과 아래층 피해를 둘러싼 과실 판정을 다룬다.

동파 책임을 가르는 기준은 '얼었다'는 사실이 아니라 세입자가 막을 수 있었는지, 배관이 원래 얼 수밖에 없었는지다.

목차

• 동파 책임의 출발점, 수선의무와 선관주의의무
• 세입자 과실로 기우는 행동 4가지
• 과실이 아닌데 세입자가 자주 떠안는 경우
• 상황별 책임이 기우는 방향
• 같은 동파, 두 집의 비용이 갈리는 계산
• 동파 발견 직후 순서
• 내 경우 누가 내나, 갈리는 지점

동파 책임의 출발점, 수선의무와 선관주의의무

민법 제623조는 임대인에게 임차주택을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 지운다. 겨울에 물이 나오는 배관은 이 '필요한 상태'에 들어가므로, 배관이 낡았거나 단열이 부족해서 언 경우 수리는 임대인이 맡는다.

반대편에는 세입자의 의무가 두 개 있다. 하나는 민법 제374조의 선량한 관리자의 주의의무로, 집을 평범하게 조심하는 사람만큼 관리하라는 뜻이다. 다른 하나는 민법 제634조의 통지의무로, 수선이 필요한 상태를 알게 되면 지체 없이 임대인에게 알려야 한다. 동파 분쟁은 대부분 이 두 의무를 지켰는지에서 갈린다.

여기서 자주 놓치는 것이 입증 부담이다. 법원은 임차물이 훼손된 사건(주로 화재 사건)에서 임차인이 자기에게 책임이 없다는 점을 입증해야 한다는 입장을 유지해 왔다. 그래서 동파 직후 보일러 설정 화면, 실내 온도, 배관 위치를 사진으로 남겨 두는 일이 세입자에게 가장 실질적인 방어가 된다.

세입자 과실로 기우는 행동 4가지

첫째, 보일러 전원 플러그를 뽑거나 가스 밸브를 잠그고 외출한 경우다. 가스보일러의 동파방지 기능은 보일러 내부 온도가 떨어지면 자동으로 순환·가동하는 방식이라 전원과 가스가 살아 있어야 작동한다. 전기요금이나 가스비를 아끼려고 끈 상태에서 배관이 얼었다면 과실로 판단될 여지가 크다.

둘째, 한파 기간 중 설·연말 연휴처럼 며칠씩 비우면서 외출모드도 켜지 않은 경우다. 일 최저기온 영하 10도 이하가 이틀 이상 이어질 때 동파 신고가 몰리는 것은 지자체 상수도사업본부가 매년 경고하는 패턴이다.

셋째, 물줄기가 가늘어지거나 계량기함 유리에 금이 간 것을 보고도 집주인에게 알리지 않아 피해가 커진 경우다. 이때는 동파 자체보다 통지가 늦어 늘어난 피해분이 세입자 몫이 된다.

넷째, 베란다 창이나 보일러실 문을 열어 둔 채 세탁기 급수 배관을 방치한 경우다. 세탁기와 급수호스가 세입자 소유라면 그 부분 수리는 과실 여부와 상관없이 세입자 부담이다.

과실이 아닌데 세입자가 자주 떠안는 경우

현장에서 가장 흔한 오해는 '세입자가 살던 중에 얼었으니 세입자 책임'이라는 말이다. 동파가 사용 중에 일어났다는 사실만으로는 과실이 되지 않는다.

• 외벽 매립 배관·보온재 없는 노출 배관: 보일러를 정상 가동했는데 외벽 쪽 배관이 얼었다면 단열 결함이다. 보온재 설치·교체는 건물 상태를 유지하는 일이라 임대인 영역이다.
• 같은 자리 반복 동파: 이전 세입자 때도 얼었다면 구조 문제를 뒷받침한다. 관리사무소 수리 기록이나 이웃 진술이 근거가 된다.
• 공실 기간 동파: 이사 나간 뒤 다음 세입자가 들어오기 전에 언 것은 집을 넘겨받은 임대인 관리 범위다. 퇴거일에 보일러 상태를 사진으로 남겨 두면 다툼이 줄어든다.
• 원상회복 명목 공제: 퇴거 때 보증금에서 동파 수리비를 빼겠다고 하면, 민법 제615조의 원상회복은 세입자가 훼손한 부분에 한정된다는 점을 근거로 과실 입증을 요구할 수 있다.

상황별 책임이 기우는 방향

상황	기우는 쪽	판단 근거
보일러 정상 가동, 외벽 배관 동파	임대인	단열 결함, 제623조 수선의무
보일러 전원 차단 후 연휴 외출	세입자	동파방지 기능 무력화, 선관주의 위반
징후 발견 후 3일 방치, 아래층 누수	분담(확대분은 세입자)	제634조 통지의무 위반분
퇴거 후 공실 기간 동파	임대인	인도 후 관리 주체 변경
세입자 소유 세탁기·호스 동결	세입자	소유자 부담, 과실과 무관

위 판정은 민법 조문과 임대차 분쟁의 일반 원칙을 바탕으로 정리한 방향이고, 실제 분담은 계약서 특약과 사진 등의 증거에 따라 달라진다. 조문 원문은 국가법령정보센터에서 확인할 수 있다.

같은 동파, 두 집의 비용이 갈리는 계산

같은 빌라 같은 라인에서 설 연휴에 베란다 수도 배관이 동파되고, 두 집 모두 배관 수리비 30만원, 아래층 천장 도배 피해 150만원이 나왔다고 가정한다.

A세대는 연휴 5일 동안 가스비를 아끼려고 보일러 플러그를 뽑고 떠났다. 과실로 기울기 때문에 배관 수리비 30만원은 세입자가 낸다. 아래층 피해 150만원은 세입자의 일상생활배상책임보험(일배책)으로 청구할 수 있는데, 누수 사고 자기부담금이 50만원인 상품이라면 보험금은 100만원, 세입자 실부담은 30만원+50만원=80만원이다. 2020년 무렵 이후 가입한 일배책은 누수 자기부담금이 50만원인 경우가 많고, 그 이전 계약은 더 낮을 수 있으니 증권에서 확인해야 한다. 자기 집 배관 수리비는 일배책이 보상하지 않는다.

B세대는 보일러를 외출모드로 켜 두었고, 언 배관은 보온재 없이 외벽에 노출돼 있었다. 배관 수리비와 아래층 배상 모두 임대인 책임으로 기울어 세입자 실부담은 0원이다. 임대인은 본인 명의 일배책이나 화재보험 특약으로 아래층 배상을 처리한다.

80만원과 0원의 차이를 만든 것은 보일러 플러그 하나와 동파 직후 남긴 사진이다.

동파 발견 직후 순서

동파를 발견하면 녹이거나 고치기 전에 보일러 설정 화면, 실내 온도계, 언 배관 위치부터 사진으로 남긴다. 해빙 후에는 상태가 바뀌어 다툴 근거가 사라진다.

그다음 문자나 메신저로 임대인에게 통지한다. 전화만 하면 통지 시점을 입증하기 어렵다. 계량기 자체가 깨졌다면 관할 상수도사업본부(서울은 120)에 신고하고, 집 안 배관은 설비업체를 부른다. 아래층에 물이 샜다면 피해 사진을 받아 두고 일배책 보험사에 사고 접수부터 한다. 보험사는 손해사정 전에 임의로 합의한 금액을 그대로 인정하지 않는 경우가 있다.

정리하면 동파 책임은 배관 상태(임대인)와 관리 행동(세입자)이 맞서는 구조다. 보일러를 켜 두고 통지를 빨리 했다면 세입자가 질 몫은 거의 없고, 둘 중 하나라도 빠졌다면 그만큼 부담이 넘어온다. 겨울이 오기 전에 집 안 노출 배관 위치를 확인해 두고, 보온재가 없으면 지금 임대인에게 문자로 알려 기록을 남겨 두는 것이 가장 확실한 대비다.

내 경우 누가 내나, 갈리는 지점

• 보일러를 켜 둔 상태에서 외벽·노출 배관이 얼었다면 임대인 쪽이다. 동파방지 기능이 작동할 조건을 세입자가 유지했고, 남는 원인은 단열 결함이며 이는 민법 제623조 수선의무 범위다. 다만 입증 부담은 세입자에게 있으니 사진이 없으면 판정이 흔들린다.
• 한파 중 보일러 전원이나 가스를 끄고 외출했다면 세입자 쪽이다. 계산 사례처럼 자기 집 배관 수리비는 직접 내고, 아래층 피해는 일배책으로 넘기되 자기부담금(상품에 따라 50만원)은 남는다. 일배책이 없으면 아래층 배상 전액이 세입자 몫이 되어 부담이 가장 커지는 경로다.
• 원인은 배관인데 통지가 늦었다면 분담이다. 동파 자체는 임대인 책임이어도 제634조 통지의무를 어긴 뒤 늘어난 피해분은 세입자에게 넘어온다. 언제 알았고 언제 알렸는지가 금액을 가르므로 문자 기록이 있는 쪽이 유리하다.
• 퇴거 후 공실 기간이나 퇴거 정산에서 공제를 요구받았다면 임대인 쪽이다. 인도 이후는 임대인 관리 범위이고, 원상회복(제615조)은 세입자가 훼손한 부분에 한정된다. 다만 퇴거일 보일러·배관 상태를 남기지 않았다면 동파 시점을 다투기 어려워진다.

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※ 이 글은 일반적인 가전·설비 정보입니다. 에러코드의 의미와 조치는 모델·설치 환경에 따라 다를 수 있으니 정확한 진단은 제조사 고객센터와 전문 기사에게, 비용·보증은 공식 안내에서 최신 기준을 확인하세요. 가스·전기 관련 작업은 직접 하지 마시고 반드시 전문가에게 맡기세요.