창문 외풍 수리비, 집주인·세입자 부담 가르는 기준

글 집수리 노트 · 공식 자료를 확인해 정리했습니다 · 2026-10-12 기준 · 편집 원칙

창문 틈으로 찬바람이 들어오는데, 모헤어 교체비를 집주인에게 청구할 수 있을까? 샷시 롤러가 깨져 창이 안 닫히면 수리비는 누가 내야 할까? 외풍 문의가 늘어나는 10월 말~11월에 전월세 세입자들이 가장 많이 묻는 질문이다.

답은 '외풍'이라는 증상으로 갈리지 않는다. 바람이 새는 부위가 어디인지, 그 부위가 소모품인지 건물 설비인지, 마모가 입주 전부터였는지에 따라 부담하는 사람이 바뀐다. 이 글은 부위별로 판정 기준을 정리하고 실제 견적을 대입해 나눠 본다.

외풍 수리비는 소모품 마모면 세입자, 외부 실리콘·창틀·샷시면 집주인 쪽으로 기운다

목차

• 판단의 뼈대: 민법 623조와 '소규모 수선' 판례
• 부위별 판정: 모헤어부터 샷시 교체까지
• 계산 사례: 견적 48만원을 나눠 보면
• 청구 순서: 고치기 전에 먼저 할 일
• 자주 묻는 질문
• 상황별로 누가 내는가

판단의 뼈대: 민법 623조와 '소규모 수선' 판례

임대인은 민법 제623조에 따라 계약 기간 동안 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 진다. 다만 대법원(1994. 12. 9. 선고 94다34692 판결)은 이 의무를 무제한으로 보지 않는다. 임차인이 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 파손은 임차인 몫이고, 사용·수익을 방해할 정도의 파손은 임대인 몫이다. 계약서에 '수선은 임차인 부담' 같은 특약이 있어도 판례는 이를 통상 생기는 소규모 수선에 한정하고, 기본 설비의 교체 같은 대규모 수선은 여전히 임대인 부담으로 본다.

창호에 대입하면 기준이 선명해진다. 손으로 갈아 끼울 수 있는 부품은 '소규모', 업체가 외부에서 작업하거나 창틀·유리·샷시를 교체해야 하는 일은 '대규모'에 가깝다. 여기에 세입자의 과실(창을 세게 닫아 롤러를 깨뜨린 경우 등)이 끼면 금액과 무관하게 세입자 부담이 된다. 조문 원문은 국가법령정보센터에서 확인할 수 있다.

부위별 판정: 모헤어부터 샷시 교체까지

아래 금액은 2026년 하반기 수도권 출장 시세를 기준으로 한 대략적 범위다. 지역·층수·창 크기에 따라 달라진다.

• 모헤어·풍지판: 자재값 1만~3만원, 업체 시공 시 창 1짝당 2만~4만원. 거주 중 마모된 것이면 세입자 몫이다. 다만 입주 직후 모든 창의 모헤어가 닳아 있었다면 입주 전부터의 노후로 보고 임대인에게 요구할 근거가 생긴다.
• 롤러·잠금장치(크리센트): 출장비 포함 1짝당 5만~10만원. 노후로 깨져 창이 안 닫히거나 잠기지 않으면 사용·수익 방해로 보아 임대인 쪽이다. 세게 닫다 파손한 흔적이 있으면 세입자 쪽이다.
• 외부 실리콘 코킹: 창 1개 10만~20만원, 사다리차·로프 작업이 필요한 고층은 장비비 30만원 이상이 추가된다. 실리콘 경화·갈라짐은 세월에 따른 노후이고 세입자가 손쉽게 고칠 수 없어 임대인 부담이 원칙이다.
• 유리 파손·복층유리 내부 김서림: 복층유리 1장 교체 15만~40만원. 김서림(봉함 불량)은 노후로 임대인, 물건을 던져 깨뜨린 경우는 세입자다.
• 창틀 변형·샷시 전체 교체: 30평대 아파트 전체 교체는 1,000만원 이상이다. 명백히 대규모 수선이라 임대인 부담이며, 특약으로도 떠넘길 수 없는 영역이다.

아파트라면 한 가지가 더 갈린다. 세대 창호는 대부분의 관리규약에서 전유부분이라 관리사무소가 고쳐 주지 않는다. 반면 창 주변 외벽 균열로 바람·물이 드는 경우는 공용부분 문제로 관리주체에 보수를 요청한다.

흔한 오해도 하나 짚는다. 단열 뽁뽁이·문풍지·방풍비닐은 세입자가 편의로 붙인 것이라 비용 청구 대상이 아니고, 샷시 프레임에 남긴 접착 자국이나 변색은 퇴거 때 원상복구 대상이 된다.

계산 사례: 견적 48만원을 나눠 보면

준공 15년 된 빌라에 월세로 입주한 지 3개월 된 세입자가 있다. 거실 이중창 4짝과 안방 2짝에서 외풍이 들어 업체를 불렀고, 견적은 다음과 같았다.

• 모헤어 6짝 교체: 18만원(짝당 3만원)
• 거실 롤러 1개 파손 교체: 6만원
• 거실·안방 외부 실리콘 재시공: 24만원

판정은 이렇다. 외부 실리콘 24만원은 노후·외부 작업이라 임대인 부담이다. 롤러 6만원은 파손 흔적이 없고 입주 3개월이면 노후로 보는 것이 자연스러워 임대인 쪽이다. 모헤어 18만원이 갈림 지점인데, 6짝이 한꺼번에 닳아 있었고 입주 3개월이라는 점에서 입주 전 노후를 주장할 수 있다. 결국 임대인 부담 주장 범위는 최소 30만원, 최대 48만원이다. 같은 견적이라도 거주 2년차라면 모헤어 18만원은 세입자 몫으로 넘어갈 가능성이 높다.

청구 순서: 고치기 전에 먼저 할 일

민법 제626조 제1항은 임차인이 필요비를 지출하면 임대인에게 즉시 상환을 청구할 수 있다고 정한다. 다만 통지 없이 먼저 고치면 '그 정도면 세입자가 고칠 일'이라는 반박을 받기 쉽다. 통지 문자에는 부위, 증상 시작 시점, 견적 금액을 함께 적어 기록을 남긴다. 임대인이 답하지 않으면 그 사실 자체가 선수리 후 청구의 근거가 된다. 분쟁이 커지면 한국소비자원이 아니라 주택임대차분쟁조정위원회가 창구라는 점도 구분해 둔다.

자주 묻는 질문

계약서에 '소모품은 임차인 부담' 특약이 있으면 모헤어는 무조건 내 몫인가?

거주 중 마모분은 그렇다. 하지만 입주 시점에 이미 닳아 있던 모헤어는 특약이 정한 '사용 중 소모'가 아니므로 다툴 여지가 있다. 입주 직후 사진이 있으면 판단이 쉬워진다.

외풍 때문에 난방비가 늘었는데 이것도 청구할 수 있나?

현실적으로 어렵다. 늘어난 난방비 중 외풍 탓인 몫을 숫자로 입증하기 힘들기 때문이다. 수리 요구를 했는데도 임대인이 장기간 방치한 경우에 한해 손해배상을 주장해 볼 수 있는 정도다.

집주인이 샷시 교체를 거부하면 계약을 해지할 수 있나?

창이 닫히지 않거나 유리가 깨져 거주가 어려운 수준이면 사용·수익 불능을 이유로 해지를 주장할 수 있다. 단순히 외풍이 조금 드는 정도로는 해지 사유로 인정되기 어렵다.

상황별로 누가 내는가

• 입주 6개월 이내에 여러 창이 동시에 외풍이 들면 임대인에게 먼저 요구하는 쪽이 유리하다. 판례가 임대인 의무로 보는 '입주 전부터의 노후'에 해당할 가능성이 높고, 위 사례처럼 48만원 전액을 주장할 수 있다. 다만 입주 사진이 없으면 모헤어 몫(사례의 18만원)은 거주 중 마모라는 반박에 밀릴 수 있다.
• 거주 2년 이상이고 모헤어·풍지판만 문제라면 세입자가 직접 처리하는 편이 낫다. 자재값 1만~3만원 수준의 소규모 수선이라 청구해도 받아들여지기 어렵고, 통지·협의에 드는 시간이 비용보다 크다.
• 외부 실리콘 갈라짐이나 창틀 변형이라면 거주 기간과 상관없이 임대인 부담으로 요구한다. 고층 장비비가 30만원 이상 붙는 외부 작업이라 세입자가 손쉽게 할 수 있는 수선이 아니고, 특약으로도 넘길 수 없는 대규모 수선에 가깝다.
• 아파트에서 창이 아니라 창 주변 외벽 균열이 원인이면 관리사무소로 간다. 세대 창호는 전유부분이지만 외벽은 공용부분이라, 이 경우 임대인이나 세입자 어느 쪽 돈도 아니다.

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※ 이 글은 일반적인 가전·설비 정보입니다. 에러코드의 의미와 조치는 모델·설치 환경에 따라 다를 수 있으니 정확한 진단은 제조사 고객센터와 전문 기사에게, 비용·보증은 공식 안내에서 최신 기준을 확인하세요. 가스·전기 관련 작업은 직접 하지 마시고 반드시 전문가에게 맡기세요.